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股东会见闻录 SOHO中国转型代价 股东请求3Q别烧太多利润

归档日期:06-06       文本归类:请求      文章编辑:爱尚语录

  观点地产网“老潘,下一个SOHO是全木质结构的吗?”几天前,潘石屹因做客《向往的生活》大火了一把,其“潘木匠”的形象更是深入人心。

  爱做木工活,爱好摄影,一身背包客行装,若是站在人群当中,估计谁也不会将这个逍遥自在的中年男子与总资产700亿的SOHO中国联系起来。

  5月29日,SOHO中国在北京举办2018年年度股东大会,只可惜,老潘并未来到现场,仅剩首席财务官倪葵阳与一众管理层解答到场股东的疑问。

  过去一年,停止售卖资产,大力发展共享办公业务,SOHO中国能否重回当年......成为了业内茶余饭后的谈资,自然,这些问题也成了股东们心中待解的结。

  SOHO中国的转型从2012年开始,彼时,公司宣布从“开发-销售”转型为“开发-持有”,从此潘石屹开始了“地产大亨”向“包租公”的转变。如今,七年时间过去,SOHO中国在手资产仅剩八个,原定于2019年分拆上市的共享办公平台也因盈利问题被搁置下来。

  甚至,在股东大会现场,一位身穿浅色马甲的中年股东直呼:“这就是转型的代价!”

  自从SOHO中国宣布向“开发-持有”模式转型后,该公司就走上了“卖卖卖”的道路。

  2014年2月,SOHO中国以52.3亿元的价格将“SOHO静安广场”和“SOHO海伦广场”售予金融街控股;同年9月,其再将“凌空SOHO”一半的项目出售给了携程网。随后的几年时间,外滩8-1项目、SOHO世纪广场、上海虹口SOHO、凌空SOHO等项目统统被潘石屹销售出去。

  但在2017年连续出售两个物业之后,潘石屹似乎停下了脚步,不仅停止出售两个非核心项目,还在业绩会上宣称“再也不会出售了”。

  针对出售资产的问题,倪葵阳表示,此前SOHO中国处置掉的项目,不管是从租金回报还是从价格来看,都不是特别理想。

  “目前来看,我们在北京上海就八个项目,都是处在非常核心的位置”,她进一步解释称,从公司整体的管理定位上来讲,剩下的八个项目是先持有,不出手的。

  尽管上述八个项目均位于北京上海两个一线城市,但从SOHO中国目前的盈利情况来看,股东们依旧表示担忧。

  据观点地产新媒体获悉,2018年全年,该公司实现营业额约17.21亿元。该年度租金收入约为17.35亿元,较2017年约16.69亿元上涨约4%。剔除虹口SOHO和凌空SOHO分别于2017年和2018年整售的影响,SOHO中国目前持有的项目租金收入较2017年同比上涨约18%。

  从近五年的经营情况来看,SOHO中国近几年的租金收入均呈现正增长的态势,但其营业收入与净利润却极其不稳定。2014年,该公司录得营业收入60.98亿元,净利润40.8亿元;2015年,营收与净利纷纷出现断崖式下挫,仅剩9.95亿元及5.38亿元。

  经历大规模的项目出售以及企业模式转变之后,到2018年末,SOHO中国的营业收入与净利润分别录得17.21亿元与19.25亿元,依旧没有回到当年的巅峰状态,也难怪有股东在现场直呼“这就是转型的代价”。

  值得一提的是,截止2018年末,SOHO中国的净资产为357.93亿元,按此计算,每股净资产为6.68元\/股。

  “现在净资产是差不多七块港币,现在更应该卖了,否则的话,你这个股价永远上不去。”分析了经营情况之后,有股东直接提出售卖资产的建议。

  该股东打开手中的保温杯,里面的热气,腾腾地冒了出来,紧接着,他继续说到:“要是不出手的话,你用租金来还银行的贷款,很累、很慢、很长,你又没有钱来给股东分红。”

  但现场也有不同的意见。一位身穿浅色马甲的中年股东用不紧不慢的语气提出自己的观点:“个人建议,请保持一个稳定的持续增长的现金派息,不要忽高忽低。”

  他认为,原来卖资产、变现资产,然后增加特别股息,有好的一面,也有糟糕的一面,会导致投资者的预期发生了很大的变动。“这件事情没有意义,保留现金也是一件好的选择,别乱,一个长期的、持续的、稳定的现金回报,对于提高市场的资产估值是非常重要的,我们的预期也会很稳定。”

  2015年,SOHO中国首次推出新产品——共享办公品牌SOHO 3Q,随后,潘石屹更是多次在公开市场提到SOHO 3Q将在2019年上市,并喊出3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”的目标。

  截止2018年12月31日,SOHO中国共享办公业务SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业,在中国7个城市拥有31个中心,合计超过3万个工位。

  “我们会把扩张的步伐慢下来”,“2019年我们的目标是把它做一个平衡”,3Q的上市计划,似乎被搁置了下来。

  据悉,在SOHO 3Q已有的3万余个工位中,一半是从第三方开发商手中租来的,一半则位于SOHO中国自己打造的写字楼当中,用倪葵阳的话来说,就是“左兜掏右兜,自己租给自己”。

  背靠SOHO中国,相对其他的办公品牌,3Q无疑是拥有先天的优势。但是,SOHO中国对3Q的发展仍然保持一个相对保守的态度。

  “从市场来看,其实2018年全年咱们的出租是承压的,而且就2019年过往的几个月来,压力很大,退租是非常明显的,出租的活跃度也是不够好的。”倪葵阳坦诚说道。

  SOHO中国虽然并未披露详尽的数据,但从毛利率方面可以看出,2018年全年,SOHO中国录得毛利率74.69%,相对于行业内其他商业地产而言,这一毛利率偏低。

  “正常的物业出租毛利应该是在85%左右,我们的毛利去年为什么会低一点?是因为我们孕育了一个小的叫3Q的共享办公。”倪葵阳表示,3Q成本比较高、毛利比较低,因而拉低了整体的毛利率。

  实际上,近两年,共享办公市场迎来了大爆发,越来越多的企业参与到这个行业当中,一方面,这个行业的竞争逐渐加大,另一方面当下的共享经济行业还未找到恰当的盈利模式。

  “因为门槛太低,做的人很多,所以整体市场呈现出一种无序化的竞争状态。”按照倪葵阳的解释,从布局这个行业的企业来看,大家都还在烧钱的阶段,烧钱带来的结果就是拿项目的时候非常贵,企业需要付出非常高的租金,但是往外卖的时候大家在打压价格,所以整个市场不是一个正常竞争的市场。

  在SOHO中国原定的计划当中,2018年,3Q实现大规模的扩张,并在2019年分拆上市。股东大会上,倪葵阳首次提到3Q上市计划的变更。她表示,SOHO 3Q会把扩张的步伐慢下来,2019年的计划就是一定要把这盘生意做得不亏损。

  当然,她也提到,目前SOHO 3Q的经营方式、产品已经规范化、标准化,已经具备很快复制的能力了,因此,“什么时候市场是正确的,什么时候产品是可以盈利的,什么时候具备扩张条件,我们才上市”。

  尽管如此,股东们对3Q的未来依旧不明朗,甚至有人提到:“请别烧太多的经营性现金流,要做成负的话,资产没法估价,是吧?也别烧太多的利润,要不然没有办法派息了,资产就更不值钱了。”

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